Aufgrund des derzeit bekanntlich sehr niedrigen Zinsniveaus lohnt sich eine Baufinanzierung aktuell mehr denn je – und mit dem sogenannten Forward-Darlehen lässt sich diese Niedrigzinsphase zudem relativ einfach auf die Anschlussfinanzierung übertragen. Doch damit der geneigte Eigenheimbesitzer auch zukünftig von der momentanen Niedrigzinsphase profitieren kann, sollte das Forward-Darlehen optimalerweise schon weit vor dem Ende der Sollzinsbindung abgeschlossen werden. Aber wie funktioniert das Ganze denn eigentlich genau? Wann sollte sich der Kreditnehmer um die Anschlussfinanzierung kümmern? Und mit welchen zusätzlichen Kosten muss man bei einem Forward-Darlehen rechnen?
Bei einer Bau- respektive Immobilienfinanzierung spielt die Höhe der Zinsen bekanntlich eine überaus wichtige Rolle, denn je geringer der Zinssatz bei dem Abschluss des Baukredites ist, desto günstiger wird die gesamte Eigenheimfinanzierung – egal ob sie fünf, zehn oder gar 30 Jahre läuft. Doch spätestens wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, muss der Kreditnehmer in der Regel mit zum Teil deutlich höheren Zinsen rechnen, als zu Beginn der Kreditlaufzeit. Allerdings gibt es da ja praktischerweise noch das sogenannte Forward-Darlehen, mit dem sich das aktuelle Zinsniveau auf die in Zukunft anstehende Anschlussfinanzierung übertragen lässt. Da die Banken jedoch für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens einen geringen Zinsaufschlag verlangen, lohnt sich ein Forward-Darlehen vor allem dann, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des alten Darlehens über diesen Aufschlag hinaus ansteigen.
Der Kreditnehmer geht hier also eine Art Wette ein, die sich in der Regel aber sogar dann noch bezahlt macht, selbst wenn die Zinsen in Zukunft nicht weiter steigen würden. Der Grund dafür: Da ein Forward-Darlehen meist relativ frühzeitig abgeschlossen wird, gewinnt der Kreditnehmer ganz automatisch mehr Sicherheit für seine weitere finanzielle Planung. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Bei dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung über einen Zeitraum von zehn Jahren liegt der effektive Jahreszinssatz bei 0,52 Prozent. Nach fünf Jahren liegt der Zinssatz noch immer bei 0,52 Prozent, doch aufgrund der aktuellen Marktsituation ist damit zu rechnen, dass sich der Zinssatz in den kommenden Jahren sukzessive erhöhen wird.
Daher entscheidet sich der Kreditnehmer nun für ein Forward-Darlehen, um sich die günstigen Zinsen auch für die in Zukunft anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern. Falls die Zinsen dann tatsächlich ansteigen sollten, ist der Kreditnehmer dank des Forward-Darlehens nicht von dieser Zinserhöhung betroffen.
Wann kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden – und worauf sollte man dabei achten?
In der Regel kann ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredites bis zu fünfeinhalb Jahre vor dem Ablauf der aktuell laufenden Baufinanzierung abgeschlossen werden. Sobald die Sollzinsbindung des momentanen Kredites ausläuft, tritt das Forward-Darlehen in Kraft, um die verbleibende Restschuld weiterfinanzieren zu können. Daher sollte der Kreditnehmer die Zinsentwicklung optimalerweise schon rund fünfeinhalb Jahre vor dem Ablauf der aktuellen Baufinanzierung im Auge behalten und darüber hinaus einen Darlehensrechner nutzen, um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens nicht zu verpassen.
Gut zu wissen: Da es sich bei einem Forward-Darlehen um einen verbindlichen Kreditvertrag handelt, muss dieser in jedem Fall von dem Kreditnehmer angenommen werden – auch dann, wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung doch niedriger sein sollten, als die des Forward-Darlehens selbst. Denn aufgrund der sogenannten Nichtabnahmeentschädigung käme dem Kreditnehmer ein Rücktritt von einem bereits abgeschlossenen Forward-Darlehen teuer zu stehen.
Welche Vor- und Nachteile bietet ein Forward-Darlehen für den Kreditnehmer?
Sobald das Ende der ersten (Soll-)Zinsbindung in Sicht ist, kann sich der Umstieg auf ein Forward-Darlehen für den Kreditnehmer lohnen – allerdings sollten dabei die Vor- als auch Nachteile bedacht werden. Tipp: Im Optimalfall sollte man sich schon im Vorfeld ausführlich sowohl über die individuellen Möglichkeiten, als auch über die verschiedenen Anbieter einer Anschlussfinanzierung informieren – denn vergleichen lohnt sich. Und da die finanziellen Details eines Forward-Darlehens zum Teil auch sehr stark von der persönlichen Situation des Kreditnehmers abhängen, kann es sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen, wenn man vor dem Abschluss des Vertrages den Rat eines unabhängigen Finanzexperten einholt.
Die Vorteile des Forward-Darlehens
- Hohe Zinssicherheit, da der Kreditnehmer durch das Forward-Darlehen vor steigenden Zinsen vertraglich abgesichert ist.
- Ein Forward-Darlehen bietet im Normalfall einen deutlichen Zinsvorteil, da man sich die zum aktuellen Zeitpunkt besonders niedrigen Zinsen sichern und bei der späteren Anschlussfinanzierung davon profitieren kann.
- Bessere Planungssicherheit und finanzielle Stabilität, da man schon heute weiß, wie hoch die eigenen Raten in Zukunft sein werden.
Die Nachteile des Forward-Darlehens
- Für den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Darlehens und der Auszahlung wird in der Regel ein Zinsaufschlag fällig. Gut zu wissen: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag.
- Der Kreditnehmer ist vertraglich dazu verpflichtet, das Forward-Darlehen abzunehmen, selbst wenn das allgemeine Zinsniveau niedriger ist, als das des zuvor abgeschlossenen Vertrages.
