In der Immobilienbranche sind Bauträger und deren Tätigkeiten von immenser Bedeutung, denn Bauträger kaufen Grundstücke, um diese zu bebauen und anschließend zu verkaufen. Sie übernehmen eine hohe Verantwortung und gehen damit viele Risiken ein, da größere Immobilienprojekte oft mit hohen Investitionen einhergehen. Als Bauträger führt man in der Regel sogar mehrere solcher Projekte gleichzeitig durch.
Diese Tatsache kann für Bauträger schnell zu Engpässen führen, da die liquiden Mittel bei mehreren großen Projekten schnell knapp werden können. Als Bauträger benötigt man deswegen gute Finanzierungspartner und Darlehensgeber, die mit dem notwendigen Kapital aushelfen können. Das können beispielsweise Banken sein a0ber auch Investoren gehören dazu. Man spricht dann auch von Bauträgerfinanzierungen. Dies sind Kredite, die speziell auf die Anforderungen und Bedürfnisse von Bauträgern ausgerichtet sind. Neben dieser Art von Krediten gibt es auch andere unkonventionellere Wege, um Projekte als Bauträger zu realisieren, wie beispielsweise die Mezzaninfinanzierung. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen mitgeben, wie man als Bauträger oder Projektentwickler Finanzierungen für seine Projekte erlangen kann und was man alles beachten sollte.
unsplash.com
Die Bauträgerfinanzierung: ein komplexer Bereich
In der Regel begleitet eine professionelle Bank den Unternehmenskunden bei einer Bauträgerfinanzierung, da dies ein umfangreicher Bereich ist. Es ist also empfehlenswert sich eine professionelle Beratung zu sichern. Die besondere Herausforderung einer Bauträgerfinanzierung ist nämlich eine Vertrauenssache.
Die Makler und Bauträgerverordnung
Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) ist dafür zuständig, um die Tätigkeiten der Bauträger zu regeln. Hier ist schon der erste Unterschied zu Bauunternehmen, denn Bauunternehmen erstellen einen Neubau oder bewerkstelligen eine Sanierung im Auftrag eines Eigentümers. Bauträger machen dies auf eigenem Risiko. Banken müssen daher strenger mit den Kriterien einer Finanzierung sein. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt exakt vor, wie die Abwicklung von Finanzierung und Kaufpreiszahlung durch den Kunden des Bauträgers zu erfolgen hat. Die Erwerber bezahlen nämlich nach Baufortschritt.
- nach Beginn der Erdarbeiten 30 %
- nach Fertigstellung des Rohbaus 28 %
- nach Herstellung der Dachfläche und -rinne sowie der Roh-Installation (Heizung und Sanitär) 9,8 %
- nach Einbau der Fenster sowie Roh-Installation (Elektro) 9,1 %
- nach Innenputz ohne Estrich 9,1 %
- nach Bezugsfertigkeit und Abschluss der Fassadenarbeiten 10,5 %
- nach Fertigstellung einschließlich der Außenarbeiten 3,5 %
unsplash.com
Was gibt es bei der Finanzierung zu beachten?
Bei einer Bauträgerfinanzierung spielt das technische Risiko bei der Bauleistung eine große Rolle. Das Sanierungskonzept, das Projekt für den Neubau oder die bestehende Bausubstanz sind dabei immer ausschlaggebend. Weiterhin ist auch das Verkaufsrisiko relevant, beispielsweise wenn es sich um ein Objekt mit vielen Einheiten handelt. Auch die Lage und die Nachfrage sind natürlich von Bedeutung. Weiterhin muss man als Bauträger alle Zahlen sehr genau im Blick behalten, denn die Finanzierung ist sehr umfangreich und keine einfache Angelegenheit. Im Endeffekt muss 2 Parameter genau analysieren und verfolgen. Die Baukosten und die Bauzeit. Im Vorfeld ist es schwierig, jedes Detail aufs genaueste zu planen und zu berechnen, weil immer ungeplante Probleme auftauchen können.
Man muss trotzdem versuchen, so präzise wie möglich zu arbeiten, damit man auch mit unerwarteten Ereignissen zurechtkommen kann. Zum Beispiel sollte man sich mehrere Angebote von Bauunternehmen einholen, um eine erste Kostenplanung aufzustellen. Weiterhin muss auch die Bauzeit des geplanten Projekts ermittelt werden, weil man als Bauträger alles vorfinanzieren muss, bis das erste Geld des Kunden ankommt. Natürlich muss man auch eine gewisse Bonität mitbringen, wenn man als Bauträger Projekte realisieren möchte. Banken prüfen im Vorfeld ganz genau, wie die finanzielle Situation des Entwicklers aussieht und schaut dabei in vergangene Jahresabschlüsse etc.
Und wenn doch etwas schiefgeht?
Falls es zu einer Insolvenz während der Bauträgerfinanzierung kommt, gibt es klare Regularien, so dass alles abgesichert ist. Als eigentlicher Kredit wird ein Kontokorrentrahmen eingerichtet. Dieser wird mit den eingehenden Zahlungen sukzessive aufgefüllt. Hier werden als erstes die Kosten für den Bau, die Sanierung oder das Grundstück und die Zinsen für die jeweilige Bauzeit vorfinanziert.
Autor
Philipp Hain ist Inhaber für die Vermögensberatung Reval Prime aus Wien. Das Unternehmen unterstützt Bauträger und Immobilienentwickler mit maßgeschneiderten Finanzierungskonzepten.
